Ceny zemědělské půdy v ČR

CENY UPLATŇOVANÉ PŘI PŘEVODECH ZEMĚDĚLSKÝCH POZEMKŮ

“

V poslední 10 letech se zemědělská půda stává vyhledávanou tržní komoditou. Skutečně obchodovaná cena zemědělských pozemků rok od roku výrazně roste. Od roku 2007 do r. 2017 činil nárůst 206 %. V roce 2018 nárůst cen mírně stagnuje.

Bohemia Brethren, s.r.o.

Na trhu půdy se dosud uplatňují dva druhy cen:

Úřední cena

Slouží pro daňové účely, prodej a koupi pozemků ve vlastnictví státu a provádění pozemkových úprav. Úřední ceny se aktualizují na základě kvalitativních změn vlastností půd a následné změny BPEJ, jakož i vývoje situace v tržních vztazích a nákladech. Průměrná úřední cena za celou republiku je nyní 6,23 Kč/m2.
Ocenění zemědělských pozemků se provádí podle Vyhlášky č. 441/2013 Sb. k provedení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška). Zemědělský pozemek se ocení podle BPEJ. Pokud není bonifikován ocení se základní cenou podle k.ú., uvedenou ve Vyhlášce č. 356/2013 Sb. Základní cena se upraví o přirážky a srážky a vynásobí se koeficientem Kp. Nebyl-li pozemek obhospodařován více jak 6 let, ocení se jako jiný pozemek §32.

1. Cena zemědělské půdy podle katastrálního území - seznam katastrálních území s přiřazenými cenami zemědělské půdy vydává dle §17 zákona ČNR č. 338/1992 Sb. Ministerstvo zemědělství České republiky po dohodě s Ministerstvem financí. Jedná se o vážený aritmetický průměr cen dle BPEJ pozemků v konkrétním katastrálním území.
Ceny zemědělských pozemků podle k.ú. se využívá pro stanovení výše daně z nemovitostí (pozemků), pro stanovení výše ročního nájemného za pozemky náležející do zemědělského půdního fondu v případech, kdy se vlastník a nájemce na jeho výši nedohodnou, a pro stanovení kupní ceny při převodu zemědělských a lesních pozemků z vlastnictví státu na jiné osoby.

2. Cena zemědělské půdy podle BPEJ - úřední cena zemědělské půdy podle BPEJ se využívá např. k ocenění pozemků pro účely daně z nabytí nemovitých věcí (dříve daně z převodu nemovitostí). Úprava cen dle BPEJ od 1.1.2014 byla zvýšena o 15 %. Více informací o dani z nabytí nemovitých věcí najdete na stránce Daně pozemky.
Bonitovaná půdně ekologická jednotka (BPEJ) zemědělských pozemků je pětimístný číselný kód, který vyjadřuje hlavní půdní a klimatické podmínky mající vliv na produkční schopnost zemědělské půdy a její ekonomické ohodnocení.

Tržní cena

Tržní ceny zemědělských pozemků jsou ceny skutečně dosahované při konkrétních převodech jejich vlastnictví, tj. při koupi a prodeji jako rovnovážné ceny vyrovnávající nabídku a poptávku (na dobře fungujícím trhu). Jejich znalost je důležitá pro účely ocenění zemědělských pozemků, jakož i pro stanovení daně z příjmu z prodeje pozemků a daně z převodu nemovitostí.
Ceny tržní vznikají na základě nabídky a poptávky. Ceny tržní se uplatňují podle momentální nabídky a poptávky na trhu. Průměrná tržní cena zemědělských pozemků (primárně určených pro další zemědělské využívání ve střednědobém horizontu) se pohybuje mezi 150 – 350 tis. Kč/ha. Vzhledem k výrazné heterogenitě ve vlastnostech obchodovaných pozemků je rozpětí cen vysoké. Průměrná tržní cena zemědělských pozemků za rok 2017 činila 23,50 Kč/m2, což je oproti roku 2007 nárůst 206 %. Průměrná tržní cena TTP je nižší než cena orné půdy a pohybuje v rozmezí 15 - 19 Kč/m2.
Vývoj tržních cen zemědělské půdy se vyznačuje nárůstem tržních cen ve vztahu k úřední ceně půdy podle BPEJ při nákupu s předností pro zemědělce i při volném prodeji. Průměrná úřední cena v ČR podle BPEJ činí aktuálně 7,10 Kč/m2. V případě trvalých travních porostů je nárůst ceny mírnější, ustálenější a není ovlivněn ve větší míře výkyvy ziskovostí zemědělské produkce.

Obecně tržní ceny dlouhodobě rostou (v průměru o 6–10 % ročně); ve srovnání se státy EU-15 jsou stále nižší, ve vztahu k novým státům EU-12 jsou ceny půdy v ČR většinou srovnatelné nebo vyšší.

Ceny nájemného ze zemědělských pozemků

V České republice je výše nájemného upravena zákonem č. 229/1991 Sb., v platném znění, § 22 odst. 9: Roční nájemné za pozemky ve vlastnictví státu, náležející do zemědělského půdního fondu, s výjimkou pozemků lesního půdního fondu, činí 1 % z úřední ceny pozemku, pokud se vlastník s nájemcem nedohodnou jinak.

Ve většině případů jsou nájemní vztahy a z toho vyplývající nájemné oboustranně akceptované. V posledních letech dochází v důsledku zvyšujících se plateb vázaných k zemědělské půdě, ale i rizika vypovědění smlouvy ze strany vlastníků k tlaku na růst cen nájemného. U nově sjednávaných nájemních smluv se nájemné obvykle pohybuje již ve výši 2 - 4 % z ceny dle katastrálního území. Významné rozdíly ve výši nájmů mezi ornou a travními porosty neexistují. Výše nájemného je primárně ovlivňována vhodností přírodních podmínek pro zemědělskou výrobu, uceleností pozemků, celkovou výměrou, přístupností a také nabídkou a poptávkou v místě samém. Stále existují oblasti, kde je výše nájemného výrazně nižší – i méně než jedno procento z úřední ceny zemědělské půdy. U fyzických osob kromě toho přetrvávají rozdíly v nájmech podle velikosti obhospodařované půdy. Větší zemědělské farmy (obvykle nad 300 ha) platí v průměru nájemné vyšší než farmy s výměrou do 50 ha (rozdíl okolo 20 %).

Nájemné ze zemědělské půdy v produkčních a znevýhodněných oblastech ČR

• Znevýhodněné oblasti 1216 Kč / ha
• Produkční oblasti 2101 Kč / ha